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跌了也没人买!房地产为何陷进退两难怪圈?
时间:2022-10-01 16:03:40    来源:不知归路    浏览次数:41    我来说两句(0)

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跌了也没人买!房地产为何陷进退两难怪圈?

房价终于不涨了,有些地方甚至下跌了。

可是房子也不好卖了,买房的人变少了。

楼市陷入了一种怪圈。

为什么?

有人说是疫情影响,有人说是三道红线,有人说是周期因素……

内行人说,现在的主要问题不是房价高低,而是新的麻烦。

过去20多年,房地产市场一路高歌猛进。自1998年以来,中国商品住宅平均销售价格持续上涨,1998年商品住宅平均销售价格仅1854元/平方米,2017年达到7614元/平方米。也就是说,2017年房价大约是1998年的4.1倍。房价一直上涨几乎成为人们的思维定势。

100万元买辆车,开10年,30万元卖出去,你或许能接受。100万元买套房,住10年,30万元卖出去,大部分人是难以接受的。即使你不盼着它涨,但你一定不希望它跌;你可能不指望将来卖掉它挣钱,但是你一定不希望该卖的时候却卖不掉。为什么?因为房产和普通消费品不一样。

事实上,房产对大部分人而言,已不再是单纯的消费品,而是一种资产。买房子就是在买资产。当房子从消费品变为“资产”,它就开始遵循资产价格的逻辑。越是涨价,新的资金就越是受到吸引而不断涌入,价格就越是被推动上涨。持续上涨的本质,是依靠“新钱”的不断涌入和推动。

但是,当价格上涨到极致时,部分资金就选择流出,资产就会被卖出,价格出现下跌,而当新的进入资金变少,并且小于资金流出时,价格就越是下跌。因而,房价越是上涨,买的人就越多,房价越是下跌,反而越多人在观望。无论是刚需还是投资客,买房都是出于房价要涨的预期。

2015年-2018年以来,连续的降准降息和各地的降首付、房贷利率打折激发了老百姓的买房潜能。在此期间,一线城市房价翻倍,三四线城市原本去不掉的库存价格也跟着跳涨。即便如此,大家对买房子仍是热情高涨。

然而,近年来各种宽信用政策也推出了不少。为什么老百姓的买房热情却并没有被激发出来呢?

首先,2015-2018年的那一波全民买房热潮,让大部分买房需求得到释放。2022年还剩下多少刚需存量是个问题。

其次,我们要清楚,房地产的新进入资金主要来自于居民部门。普通人在撬动房产资产的时候,要承担一定的负债。居民债务与可支配收入之比就是居民杠杆率。居民杠杆率表现为居民的债务负担和偿债能力,杠杆率越高,居民负担越重,偿还压力越大。上一轮买房热潮,居民杠杆率空前提升。从身边就能发现,多数人能贷款的基本上都贷款了。

按照我国当前的人均GDP水平来看,居民部门杠杆率确实略显偏高,就全球处于相似发展阶段的经济体而言,我国居民杠杆率要高出平均水平18个百分点左右。截止2021年底,中国居民部门的居民杠杆率,超过了140%。有多少比例的人能扛的起新债务也是一个问题。

业内人士表示,无论负债多少,只要现金流不出现问题,收入能够持续覆盖债务,那么这些债务就不存在问题。不过一旦楼市出现大幅波动,或者收入受到经济波动影响,那么房贷就会成为许多家庭难以承受之重。

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